【公屋可以世襲嗎】香港公屋继承规定与资格详解

香港公屋不可直接世袭。 公屋单位的分配及入住权是基于申请人及其家庭成员的资格，而非财产继承。原住户去世后，符合特定条件的家庭成员可以申请“拣选新单位”或“调迁”，但不能直接继承原单位的居住权。

本文将详细阐述香港公屋的继承与转让机制，解答“公屋可以世袭吗”这一核心问题，并深入探讨相关的资格要求和申请流程。

公屋并非私人财产，不存在传统意义上的“世袭”

理解“公屋可以世袭吗”的核心，首先需要明确公屋的性质。香港的公屋是由香港房屋委员会（房委会）或香港房屋署（房署）提供的资助房屋，旨在为符合入息及资产限制的低收入家庭提供居所。公屋单位的分配权和居住权，本质上是由政府授予符合资格的市民的临时性福利，而非可以像私人住宅一样自由买卖、赠与或继承的私人物业。

因此，从法律和政策层面来看，公屋不能像私人房产一样“世袭”给下一代。 原住户去世后，其居住权并非自动转移给子女或其他家庭成员。取而代之的是一套基于家庭成员资格和房屋署政策的特定处理机制。

原住户去世后，家庭成员的居住权如何处理？

当公屋原户主去世，而单位内仍有其他登记住户时，房委会/房署会根据具体情况处理剩余家庭成员的居住权。这主要涉及以下几种情况：

1. 家庭成员资格审查与“拣选新单位”/“调迁”

• 核心原则： 剩余家庭成员若要继续居住在公屋单位，必须证明其符合公屋申请的基本资格，包括收入、资产限制以及家庭成员身份。
• 申请流程： 在原户主去世后，剩余的登记住户应尽快通知房委会/房署。房署会要求相关家庭成员递交申请，评估其是否符合继续租住公屋的资格。
• “拣选新单位”： 如果剩余家庭成员符合条件，他们有机会“拣选新单位”。这意味着他们可能需要迁往一个与原有单位面积、地点可能不同的新公屋单位。这并非继承原单位，而是基于其家庭身份和需求重新分配的福利。
• “调迁”： 在某些特定情况下，例如单位面积过大不符合现有家庭人数要求，或者家庭成员有特殊需要，可能会被安排“调迁”至其他合适的公屋单位。

2. 登记户主与非登记户主的区别

在公屋单位内，区分“登记户主”和“非登记户主”至关重要。登记户主是指在租约上列明的最主要租户，通常享有优先权。而非登记户主，即便与原户主同住多年，其居住权也需经过房署的审查。

• 登记户主去世： 如果去世的是登记户主，而单位内仍有其他登记户主（例如配偶），则该单位的租约可能会继续生效，剩余的登记户主可以继续租住。但若没有其他登记户主，则需要重新申请。
• 非登记户主去世： 如果去世的是非登记户主，且其是该单位唯一确定的“户主”（例如，在户主去世后，他/她成为事实上的家庭支柱，但未正式登记），则其他家庭成员仍需按照房署的程序进行资格审查。

3. 家庭成员定义的范围

房署对于“家庭成员”的定义有明确的规定，通常包括配偶、未婚子女、年迈父母等。其他亲属关系，如兄弟姐妹（除非符合特定合并申请条件），或远房亲戚，一般不被视为符合资格的家庭成员，故不能因原住户去世而获得居住权。

符合资格才能继续租住，而非自动继承

重申“公屋可以世袭吗”的答案：不可以。 即使家庭成员与原户主关系亲密，并长期居住在同一单位，也不能因此而自动获得原单位的居住权。他们必须通过房委会/房署的严格资格审查。

核心资格审查内容：

进行资格审查时，房署会重点关注以下几个方面：

• 经济状况： 家庭成员的月收入总额不得超过房署设定的公屋申请入息限额。
• 资产申报： 家庭成员名下的总资产（包括银行存款、股票、物业等）不得超过房署设定的资产限额。
• 在港居住权： 申请人必须拥有香港的永久性居民身份，并在香港居住。
• 家庭成员身份： 申请人需能证明其与原户主之间的合法家庭关系，例如提供结婚证明、出生证明等。
• 单位使用情况： 房署亦会考虑该单位的使用情况，例如是否有人长期居住，以及是否有违规转让或占用等行为。

“长期居住”的界定

“长期居住”是判断是否符合资格的重要因素之一。一般而言，如果一位家庭成员在原户主生前已在该单位居住满一定年期（例如两年或以上），且能提供相关证明（如水、电、煤气账单上有其名字，或邻居证言等），则更有可能被房署接纳为符合继续租住资格的成员。

若不符合资格，会如何处理？

如果剩余的家庭成员不符合继续租住公屋的资格（例如收入或资产超出限额），他们将需要迁出该单位。房署可能会提供以下选项：

• 申请过渡性房屋： 在某些情况下，符合条件的家庭可能会被考虑安排入住过渡性房屋。
• 自行寻找居所： 大部分不符合资格的家庭需要自行寻找合适的私人住宅。
• 考虑绿表置居计划/居屋计划： 如果符合购买居屋的资格，可以考虑通过绿表（拥有公屋户籍）身份申请购买居者有其屋计划（居屋）或绿置居单位。

如何处理已故户主的单位？

当原户主去世，且单位内没有其他符合资格的家庭成员继续租住时，该公屋单位将由房委会/房署收回。

重要提示： 任何试图隐瞒事实、虚报资料或非法占据公屋单位的行为，都会面临严厉的法律后果，包括被要求迁出，甚至可能被列入黑名单，影响未来申请公屋或其他资助房屋的资格。

非登记户主申请“户主资格”

在特殊情况下，如果原户主（登记户主）去世，而单位内有一位非登记户主，在事实上的居住情况满足一定条件，且该成员也符合公屋申请资格，该非登记户主可以尝试向房署申请“户主资格”，以期能继续租住该单位。

申请“户主资格”通常需要满足以下条件：

• 与原户主关系： 申请人必须是原户主的配偶、父母或未婚子女。
• 长期居住： 申请人必须在原户主去世前，在单位内居住至少两年，且能提供相关证据。
• 经济及资产符合： 申请人的家庭收入及资产必须符合当时公屋申请的水平。
• 单位需求： 申请人的家庭人数与单位面积相匹配。
• 无其他物业： 申请人及其家庭成员不能在香港拥有其他住宅物业。

房署会个别审查此类申请，并不会保证成功。成功与否很大程度上取决于申请人能否充分证明其符合所有相关政策要求。

总结：公屋的居住权流转机制

综上所述，“公屋可以世袭吗”的直接答案是否定的。公屋的居住权是一个基于资格审核的动态流转机制，而非一项可以世代相传的财产。

原住户去世后，其家庭成员能否继续居住，取决于他们是否符合房委会/房署的最新资格规定。这涉及到严格的收入、资产、家庭成员定义以及居住年期等审查。任何关于“世袭”的观念都是不准确的，正确的理解应该是通过符合政策规定的“接替”、“拣选新单位”或“调迁”等方式，来维持家庭的公屋居住权。

对于有公屋居住需求的家庭，了解并遵守相关的政策规定，是确保其合法权益的关键。