分期型房貸是什麼一次性還本金還利息？如何計算？與其他房貸比較
【分期型房貸是什麼】一次性還本金還利息？如何計算？與其他房貸比較
分期型房貸，又稱「本息攤還型房貸」，是指借款人將房屋貸款的本金和利息，在貸款合約規定的期間內，分期平均攤還的一種房貸方式。每期償還的金額包含部分本金和部分利息，隨著時間推移，每期償還的本金比例逐漸增加，利息比例則逐漸減少。
分期型房貸的運作方式
與一次性償還本金和利息的貸款方式不同，分期型房貸的特點在於「攤還」。這意味著：
- 每期還款額相對固定： 在大多數情況下，每月或每期償還的總金額（本金+利息）在利率不變的情況下是相同的，這有助於借款人進行穩定的財務規劃。
- 本金與利息比例變化： 在貸款初期，償還的金額中利息佔比較高，本金佔比較低。隨著時間的推移，您償還的本金越來越多，利息佔比則相對減少。
分期型房貸的還款計算方式
分期型房貸的還款計算通常基於年金法，最常見的公式是計算每月還款額（M）。雖然實際計算可能較為複雜，但核心概念如下：
每月還款額 (M) = [貸款本金 (P) × 月利率 (i)] / [1 - (1 + 月利率 (i))^(-貸款期數 (n))]
其中：
- P： 貸款本金總額。
- i： 月利率（年利率 ÷ 12）。
- n： 貸款總期數（貸款年限 × 12）。
舉例來說，如果您貸款1000萬元，年利率為3%，貸款期限為20年：
- 年利率 3% 換算為月利率 i = 3% ÷ 12 = 0.0025
- 貸款期限 20年 換算為總期數 n = 20 × 12 = 240 期
- 套用公式計算，您每月大約需要償還的金額 M。
重要提示： 實際的房貸合約可能會包含其他費用，例如手續費、保險費等，這些都會影響您的總還款額。此外，如果是浮動利率房貸，月利率會隨市場變動，進而影響您每月的還款金額。
分期型房貸的優點
分期型房貸因其穩定性和可預測性，成為許多購屋者的首選，其主要優點包括：
- 財務規劃性佳： 每月固定（或變動幅度可預期）的還款金額，讓借款人更容易掌握自己的現金流，進行長期財務規劃和預算。
- 初期壓力較小： 相較於一次還清本金的貸款方式，分期償還能將還款壓力分散到漫長的貸款期間，減輕初期的資金負擔。
- 逐步累積資產： 隨著每期償還本金，您對房屋的實際擁有權比例逐步增加，有助於您逐步累積個人資產。
- 有助於信用建立： 準時繳納房貸是建立良好信用紀錄的重要途徑，這對未來申請其他貸款或信用卡有正面幫助。
分期型房貸的缺點
儘管優點眾多，分期型房貸也存在一些潛在的缺點：
- 總支付利息較高： 由於貸款初期利息佔比較高，若在貸款早期就提前還款，可能無法充分享受利息的減少。在整個貸款期間，您支付的總利息金額可能會比其他還款方式（如初期償還較多本金）來得高。
- 早期還款效益不明顯： 在貸款初期，即使多償還一些本金，對縮短還款期限或減少總利息的影響相對有限，因為利息的計算基於剩餘本金。
- 彈性較低： 若有閒餘資金，卻想在早期大幅度減少利息支出，可能需要額外支付提前還款的違約金（視合約條款而定）。
分期型房貸與其他房貸種類比較
了解分期型房貸，也需要將其與其他常見的房貸類型進行比較，以便做出最適合自己的選擇。
1. 本金攤還型房貸 (或稱「遞減型房貸」)
- 定義： 這種房貸方式是將貸款本金平均攤還，而利息則根據剩餘本金計算。因此，每月償還的總金額會逐期減少，因為本金部分固定，但利息部分會隨著本金減少而降低。
- 比較：
- 還款金額： 分期型房貸的還款金額相對穩定，而本金攤還型房貸的還款金額初期較高，後期較低。
- 總支付利息： 本金攤還型房貸通常支付的總利息會比分期型房貸低，因為本金減少的速度較快，減少了利息的累積。
- 財務壓力： 分期型房貸初期財務壓力較輕，適合剛購屋、資金暫時較緊的族群。本金攤還型房貸初期壓力較大，適合資金較充裕、希望盡快還清貸款的族群。
2. 寬限期房貸
- 定義： 寬限期房貸允許借款人在約定的寬限期內，僅支付貸款利息，無需償還本金。寬限期過後，則需開始償還本金及利息。
- 比較：
- 還款模式： 分期型房貸從一開始就同時償還本金和利息。寬限期房貸則是在初期僅償還利息。
- 總支付利息： 寬限期越長，雖然初期壓力減輕，但延長的還款期間和累積的利息會導致總支付利息增加。
- 適用情境： 寬限期房貸適合預期在短期內收入會大幅增加，或需要較多初期資金周轉的購屋者。
3. 組合型房貸
- 定義： 組合型房貸結合了不同還款方式的特點，例如一部分採本息攤還，一部分採本金攤還，或是結合固定利率與浮動利率。
- 比較：
- 彈性： 組合型房貸提供了較大的彈性，借款人可以根據自己的需求和風險承受能力來組合不同的還款方式。
- 複雜性： 相對而言，組合型房貸的計算和管理可能較為複雜。
如何選擇適合自己的分期型房貸
雖然分期型房貸是市場上的主流，但選擇時仍需考量以下因素：
- 您的財務狀況與收入預期： 如果您目前收入穩定且預期未來不會有大幅波動，分期型房貸是不錯的選擇。若預期未來收入會大幅增加，可以考慮搭配寬限期或增加額外還款。
- 您的風險承受能力： 如果您對利率波動感到不安，可以選擇固定利率的分期型房貸。若能承受一定的風險，浮動利率的房貸在利率下降時可能更划算。
- 貸款銀行的方案與條件： 比較不同銀行的貸款利率、手續費、是否有額外費用、以及是否有提供提前還款的優惠政策。
- 您對房屋的持有計畫： 如果您計畫在短期內就出售房屋，可能需要仔細評估提前還款的成本與效益。
總之，分期型房貸是一種將本金與利息分期平均攤還的貸款方式，其最大的優勢在於財務規劃的穩定性。在做出決定前，務必充分了解其運作機制、計算方式，並與其他房貸類型進行比較，綜合評估自身狀況，選擇最符合您長期需求的房貸方案。
