專任約可以不賣嗎？釐清專任委託契約的權益與義務，解答您的疑慮

專任約是可以不賣的。 專任委託契約（以下簡稱專任約）是指屋主（委託人）將房屋的出售委託給單一不動產經紀人或房仲公司（受託人）處理，期間內屋主不得自行出售或委託其他經紀人。然而，這並不代表屋主在簽約後就必須出售房屋。契約期間的終止、提前解約的條件與違約責任，才是決定是否能「不賣」的關鍵。

一、專任約的本質與目的

專任約是一種委託銷售契約，其主要目的是透過單一專業的房仲業者，集中資源、投入更多精力進行房屋的銷售推廣，以期達到最佳的銷售效益。相較於一般委託（拋棄式委託），專任約在廣告、帶看、協調等環節上，通常能獲得更高的重視與投入。

1. 專任約的優勢：

資源集中： 房仲公司會投入更多資源進行廣告投放、物件曝光，提高物件的能見度。
銷售積極： 由於是專任委託，房仲業者會更積極地尋找潛在買家，並投入更多時間與精力進行帶看與協調。
專業服務： 房仲業者在市場分析、議價協商、合約處理等方面能提供更專業的服務。
管理方便： 屋主只需與一名房仲聯繫，省去與多家房仲協調的麻煩。

2. 專任約的限制：

期間限制： 契約期間內，屋主不得自行出售或委託其他房仲。
費用考量： 雖然成功售出才支付服務費，但若因故解約，可能涉及相關費用。

二、專任約期間是否「必須」出售？

答案是：不一定。 專任約的簽訂，代表屋主委託房仲在約定期間內，依約盡力協助銷售。然而，合約本身通常包含約定的期間，以及在該期間屆滿後，契約將自動終止（或需續約）。如果在約定期間內，房屋未能以屋主期望的價格或條件售出，契約到期後，屋主並無義務非得出售。您有權利選擇不續約，或者重新評估售屋策略。

不過，這不代表您在簽約後就可以隨心所欲地「不賣」。您仍然需要履行合約內容，並了解契約終止或提前解約的相關規定。

三、契約終止與提前解約：釐清您的權益

在專任約的執行過程中，若發生以下情況，您可能可以主張契約終止或提前解約，進而達到「不賣」的目的：

1. 契約期間屆滿：

這是最常見也是最合乎情理的「不賣」方式。一般專任約都會設定一個明確的有效期限，例如三個月、六個月等。若在契約到期後，物件仍未成功售出，且雙方未約定續約，則契約自然終止。此時，屋主自然可以選擇不再委託該房仲，也就達到了「不賣」的目的。

2. 依合約約定提前解約：

許多專任約在簽訂時，會包含提前終止契約的條款。這些條款通常會規範雙方在何種情況下可以提前解約，以及可能產生的費用。常見的情況包括：

因屋主自身因素： 假設屋主因故（例如資金周轉問題、家庭變故等）暫時不再考慮出售房屋，可以依合約約定的提前解約條款處理。此時，通常需要支付一定的違約金或給付之前房仲支出的必要費用（例如廣告費、差旅費等），具體金額需依合約內容而定。
因房仲未盡責： 如果房仲業者在合作期間，未依約履行其義務，例如：廣告投放不足、帶看次數過少、未積極協調買家等，屋主可能可以主張房仲違約，進而要求提前終止契約，且無需支付違約金。這需要屋主有充分的證據來佐證房仲的失職。

3. 協商終止：

在某些情況下，即使合約條款並未明確規定，您也可以嘗試與房仲業者進行協商，達成提前終止契約的協議。例如，若您能證明近期市場狀況劇烈變化，導致售屋變得不切實際，或您已找到自行出售的買家（但需注意，若在此情況下自行出售，仍可能需支付約定好的服務費，視合約細節而定），或許能與房仲協商出一個雙方都能接受的方案。成功協商的關鍵在於誠懇的溝通與對房仲潛在損失的理解。

四、提前解約的潛在成本

在選擇提前解約前，務必仔細審閱您的專任委託契約，了解其中關於提前解約的條款。提前解約可能產生的成本包括：

違約金： 這是最常見的成本，通常是按照合約規定的服務費比例（例如：百分比）或固定金額計算。
實支實付費用： 房仲業者為推廣您的房屋所支出的實際費用，如廣告費、製作DM費用、帶看衍生的交通費用等，部分合約可能要求屋主負擔。
服務費： 即使提前解約，但若在契約終止後（包含提前解約生效後的一段觀察期內，通常為3-6個月），仍有買家是透過原房仲的介紹或洽談而成交，您仍可能需要支付部分或全部的服務費。這點在契約中通常有明確的規定，稱為「服務期後成交條款」。

請務必注意： 提前解約的成本，是為了彌補房仲業者在合作過程中投入的資源與機會成本。因此，在簽訂專任約時，就應仔細評估這些潛在風險。

五、如何避免不必要的「不賣」爭議

為了避免在簽訂專任約後，又面臨「不賣」的困境，建議您在簽約前仔細考慮並執行以下步驟：

充分評估售屋意願： 確定您目前有明確且強烈的售屋意願，並且對售價與時程有合理的預期。
審閱契約內容： 仔細閱讀專任委託契約的每一條款，特別是關於契約期間、提前解約的條件、違約責任、服務費計算方式以及服務期後成交條款。若有不清楚的地方，務必向房仲業者提出，並尋求專業法律意見。
與房仲充分溝通： 在簽約前，與房仲業者充分溝通您的售屋期望、對房屋條件的看法，以及您對於銷售過程的疑慮。了解房仲的銷售策略與推廣計畫。
設定合理預期： 了解當前的房地產市場狀況，設定一個切合實際的售價與銷售時間表。過高的期望值，可能導致合約期間無法順利售出，進而引發解約問題。
保留溝通紀錄： 在合作期間，所有重要的溝通（例如：房仲的銷售建議、您的回覆、雙方的協商內容等）都建議以書面（如：LINE、Email）方式進行，以便日後查證。

六、總結

總而言之，專任約是可以不賣的，但這並不代表您可以隨意違約。專任約的「不賣」通常有以下幾種情況：

契約期間屆滿後，未售出且未續約。
依據契約約定的條件，支付相應的違約金或其他費用，提前終止契約。
與房仲業者協商達成提前終止的協議。

最重要的是，在簽訂任何委託契約前，務必仔細審閱內容，充分理解自己的權益與義務，並與房仲業者進行坦誠的溝通。這樣才能確保在享受專業服務的同時，也能保障自身的權益，避免不必要的糾紛。