現在預售屋可以平轉嗎？預售屋轉售條件、流程與注意事項全解析
現在預售屋可以平轉嗎？
是的，現在預售屋原則上是可以平轉的。 預售屋的「平轉」，指的是在預售屋尚未興建完成、取得使用執照之前，將購屋者與建商簽訂的預售屋買賣契約，轉售給第三方的行為。然而，這其中存在許多條件和限制，並非所有情況都能順利平轉，且各縣市政府對於預售屋的轉售也有相關規定。
一、 預售屋平轉的基本概念與法律依據
預售屋的「平轉」在法律上稱為「預售屋權利轉讓」或「預售屋買賣契約移轉」。其核心概念是將原購屋者（甲方）與建商（乙方）之間的買賣契約中的權利義務，轉移給新的購屋者（丙方）。
相關法規：
- 《預售屋及預定建物買賣定型化契約應記載及不得記載事項》：這是規範預售屋買賣契約的重要準則，其中通常會對權利轉讓的條件有所規範。
- 各縣市政府的「不動產開發建築管理自治條例」：部分地方政府可能會針對預售屋的轉售行為制定更詳細的規定，例如限制轉售次數、要求取得建商同意等。
平轉的主要目的：
- 資金周轉： 原購屋者可能因為資金需求，希望在房屋交屋前將其權利出售，以回收部分資金。
- 購屋計畫變動： 購屋者原本的購屋計畫可能因個人情況（如移民、家庭成員變動、職務調動等）而改變，希望轉售以避免損失。
- 預期房價上漲： 在房價預期上漲的市場中，部分投資者會選擇在預售階段購入，待未來房價上漲後再轉售獲利。
二、 預售屋平轉的條件與限制
雖然預售屋原則上可以平轉，但並非毫無限制。以下是影響預售屋平轉的關鍵條件：
1. 建商的同意
這是最為關鍵的條件。大多數的預售屋買賣契約中，都會載明「預售屋權利轉讓」的相關條款，並且通常會要求取得建商的書面同意。建商同意與否，往往取決於以下幾點：
- 合約條款： 仔細閱讀您的預售屋買賣契約，確認其中關於權利轉讓的具體約定。有些契約可能完全禁止轉讓，有些則有條件限制。
- 建商政策： 部分建商為了維持其品牌形象、避免炒房疑慮，或為了確保最終交屋品質，可能會對權利轉讓採取較為嚴格的審核標準。
- 轉讓對象： 建商可能會評估潛在的下一手買家的財務狀況和信譽。
- 轉讓費用： 建商可能會收取一定的「同意費」或「作業費」，作為其同意權利轉讓的對價。
2. 地方政府的規定
為了遏止預售屋炒作，政府近年來加強了對不動產市場的監管。部分地方政府已實施預售屋「禁止轉售」或「限制轉售次數」的規定。例如：
- 實價登錄2.0： 2021年7月1日上路的《平均地權條例》修法（俗稱「實價登錄2.0」），其中最重要的一項修法就是禁止預售屋「炒作」行為。明確規定銷售的預售屋，於取得使用執照前，不得自行或委託不動產經紀業或任何人為廣告、散布、渲染或以其他方式，引導公眾前往，或向公眾、公眾的繼受人、或任何人為要約、承諾或期約，以圖利自己或他人。
- 預售屋短期持有限制： 《平均地權條例》修法也擴大了不動產炒作的定義，將「不動產投資行為」納入管制，例如限制預售屋及新建成屋的「銷售」行為。簡單來說，修法後，建商或銷售業者不得以「買受人」名義，於簽訂買賣契約後，再向同一建商或銷售業者為「第二次」之買賣（即俗稱的「換約」），以圖利自己或他人。 也就是說，若您是個人買家，在簽訂預售屋買賣契約後，原則上是不能再將契約轉售給其他第三方的。
- 例外情況： 雖然禁止換約，但法規也保留了例外情況，允許在特定情況下轉售，但通常需要向主管機關申請，且條件嚴格。例如：
- 非自願因素： 像是家庭成員因病、死亡、失業、服兵役、調職、離婚等原因，導致無力或無意願繼續持有。
- 法人結束營業： 企業因故結束營業。
- 其他經政府許可之情況。
- 地方政府的自治條例： 除了中央法規，各地方政府也可能有自己的不動產交易管理自治條例，對於預售屋的轉售有額外的規定。
3. 房屋貸款的限制
如果您在購買預售屋時，有向銀行申請貸款，那麼在權利轉讓時，可能需要與銀行進行協調。銀行可能會要求新買家重新審核貸款資格，或者需要原貸款人與銀行協調解約事宜。
4. 稅務問題
預售屋的權利轉讓可能涉及稅務問題，例如：
- 契稅： 在完成過戶時，新的買家需要繳納契稅。
- 印花稅： 契約的轉讓可能會產生印花稅。
- 個人所得稅： 如果權利轉讓的金額高於原購買價格，所產生的差價可能需要課徵個人所得稅（視情況而定，例如是否符合房地合一稅的規定）。
三、 預售屋平轉的流程
如果符合上述條件，預售屋的平轉大致會遵循以下流程：
- 尋找潛在買家： 原購屋者需自行或透過房仲業者尋找有意願承接預售屋的買家。
- 取得建商同意： 攜帶預售屋買賣契約，向建商提出權利轉讓的申請，並取得建商書面同意。
- 簽訂轉讓契約： 原購屋者與新買家簽訂正式的「預售屋權利轉讓契約」，並載明轉讓價格、付款方式、交屋時間等相關細節。
- 辦理銀行貸款（若有）： 新買家需要向銀行申請貸款，並完成貸款審核。
- 支付價金： 新買家按照契約約定，向原購屋者支付價金。
- 通知建商與辦理變更： 將權利轉讓的相關文件提交給建商，建商可能會要求辦理契約主體的變更手續。
- 繳納稅費： 雙方根據約定，繳納相關稅費。
- 完成轉讓： 整個流程完成後，預售屋的買賣契約權利義務即轉移給新買家。
四、 預售屋平轉的注意事項
在進行預售屋平轉的過程中，務必注意以下事項，以保障自身權益：
- 詳閱契約條款： 務必仔細閱讀原預售屋買賣契約以及新擬定的權利轉讓契約，確保所有條款都清楚明瞭，無隱藏陷阱。
- 確認法規限制： 了解最新的《平均地權條例》以及地方政府的相關規定，確認您的情況是否符合轉售的條件。切勿因不了解法規而觸法。
- 事先與建商溝通： 在尋找買家之前，最好先向建商諮詢權利轉讓的相關事宜，了解其政策和流程。
- 財務狀況評估： 確保新買家有足夠的財務能力支付款項，並能通過銀行貸款審核。
- 稅務規劃： 事先了解權利轉讓可能產生的稅務，並進行適當的規劃。
- 尋求專業協助： 如果您對整個流程不熟悉，建議尋求不動產專業人士（如律師、信譽良好的房仲業者）的協助。
- 書面存證： 所有重要的溝通和協議，都應以書面形式進行，並妥善保存，以備日後查驗。
- 防範詐騙： 在交易過程中，務必提高警惕，謹防詐騙行為，不要輕信來路不明的資訊。
總結來說，雖然現在預售屋的權利轉讓（平轉）在法規上有所限制，但若符合相關規定並取得建商同意，仍然是有可能進行的。關鍵在於仔細了解合約、掌握最新的法規動態，並謹慎謹慎地執行每一個步驟。
