房子沒有塗銷可以過戶嗎？

一般情況下，如果房子存在未塗銷的抵押權或其他限制登記，是可以進行過戶的，但必須在過戶前將這些限制解除。 也就是說，雖然沒有強制要求「必須」先塗銷才能過戶，但未塗銷的登記會阻礙正常的過戶程序，需要同步或事先處理。

一、 為什麼會有「房子沒有塗銷」的情況？

在房產交易中，「塗銷」指的是解除先前設定在房屋上的權利限制，最常見的就是「抵押權塗銷」。 當房屋貸款還清後，銀行或貸款機構便會解除其在該房屋上的抵押權，並由地政事務所辦理塗銷登記。然而，有時可能因為以下原因，導致抵押權或其他限制登記存在，而未辦理塗銷：

• 貸款尚未完全清償： 這是最常見的原因。如果房屋貸款還有剩餘，銀行自然不會同意解除抵押權。
• 文件遺失或程序疏忽： 雖然現代化管理下較少發生，但偶爾也可能因為銀行內部文件遺失、申請程序疏漏，導致已清償的貸款未及時辦理塗銷。
• 其他權利限制： 除了抵押權，房屋上可能還會有其他限制登記，例如：
  • 查封、假扣押、假處分： 這些通常是債務糾紛引起，由法院執行，在解除前會限制房屋的買賣和過戶。
  • 預告登記： 通常是為了保障買賣契約的履行，例如買賣雙方簽訂履約保證合約，可辦理預告登記，限制賣方將房屋出售給第三方。
  • 地上權、農育權等： 這些權利若存在，也會限制房屋的處分。
• 贈與或繼承後的權利登記： 在贈與或繼承發生後，新的所有權人可能需要時間辦理相關登記，過程中若有貸款產生，也會有抵押權設定。

二、 房子沒有塗銷，可以直接過戶嗎？

這個問題的答案取決於「誰」是買方，以及「為什麼」存在未塗銷的登記。

1. 未塗銷抵押權的情況：

如果房屋上仍有銀行抵押權設定，但買賣雙方都同意，並且有完善的資金處理機制，是可以進行過戶的。 這種情況通常發生在買方同時也需要辦理貸款的情況。過戶流程會變得較為複雜，一般會採取以下方式：

• 買方貸款撥款同時清償賣方貸款： 買方的貸款銀行會將款項直接撥給賣方的貸款銀行，以清償賣方原有的貸款，然後同時辦理抵押權塗銷和新的抵押權設定，以及買方的所有權移轉登記。這需要買賣雙方、雙方貸款銀行及地政事務所協調配合。
• 由履約保證機構或第三方託管： 買賣雙方可透過信譽良好的履約保證機構（例如不動產交易履約保證機制），將買方的購屋款項託管。待賣方清償貸款並取得塗銷證明後，再將款項撥付給賣方，並同時辦理過戶。
• 賣方自行籌款清償： 賣方可以自行籌措資金，先將房屋貸款還清，取得銀行提供的清償證明及相關文件，再前往地政事務所辦理抵押權塗銷。塗銷完成後，才能順利辦理過戶手續。

重點是，買方新的所有權登記，會在他項權利（抵押權）登記之後。 如果未塗銷的抵押權未被解除，新的買方其所有權上將會繼續負擔原有的抵押權。這顯然是買方無法接受的。因此，在實務操作中，大部分情況下，為了保障買方權益，會要求在過戶前完成原抵押權的塗銷。

2. 其他權利限制（查封、預告登記等）：

如果房屋上存在查封、假扣押、假處分或預告登記等限制，則通常「無法」直接過戶。 這些限制登記的性質就是為了禁止房屋的處分或轉移。若要辦理過戶，必須先解除這些限制：

• 解除查封、假扣押、假處分： 這需要根據法院的判決或裁定，或當事人之間的和解協議來解除。通常需要繳納欠款、執行費用，或取得法院的撤銷查封裁定書。
• 解除預告登記： 預告登記的解除，通常需要提出登記名義人（買方）的同意書、申請書等文件，由地政事務所辦理。

在這些限制解除之前，任何過戶行為都是無效的。

三、 沒有塗銷，對房屋過戶的影響

即使法律上允許在特定情況下「同步」處理，但未塗銷的登記確實會對房屋過戶產生實際的阻礙和潛在風險：

• 流程延誤： 未塗銷的登記，意味著需要額外的時間去協調、處理，可能導致過戶時間拉長，影響買賣雙方的計畫。
• 資金風險： 如果買方將購屋款項支付給賣方，但賣方卻未能及時將原貸款清償並辦理塗銷，買方將面臨資金被侵占的風險，並且房屋上仍有原貸款的抵押權。
• 產權不清： 未塗銷的權利限制，會讓房屋的產權不清，買方無法獲得一個乾淨無瑕疵的產權。
• 貸款困難： 買方若需要申請貸款，銀行在審核抵押權時，若發現有未塗銷的舊抵押權，會認為房屋的擔保價值有疑慮，可能影響買方貸款的核准。

四、 如何確認房屋是否有未塗銷的登記？

在進行房屋買賣前，務必確認房屋的產權狀況，最直接的方式是向地政事務所申請「第二類建物所有權狀」或「建物登記謄本」。 這些文件會清楚載明房屋的現況，包括所有權人、面積、以及所有設定的權利（如抵押權、查封、預告登記等）及其狀態。

建議買方在簽訂買賣合約前，或在簽約後的審閱期內，務必調閱最新的謄本，並與賣方確認所有登記事項。

五、 辦理塗銷與過戶的步驟

為了順利完成房屋交易，建議依照以下步驟進行：

1. 確認貸款餘額與清償方式：

賣方應向原貸款銀行查詢剩餘貸款金額，並確認清償方式。若買方將辦理貸款，則需與雙方貸款銀行協調撥款時程。

2. 辦理抵押權塗銷：

若貸款已清償，賣方需向銀行申請「抵押權塗銷證明」及其他相關文件（例如：抵押權人印鑑證明、囑託書等）。 取得這些文件後，賣方（或委託代書）需前往地政事務所申請抵押權塗銷登記。

3. 辦理所有權移轉登記（過戶）：

待所有權狀、土地及建物謄本、買賣契約書、土地增值稅（或不課徵證明）、契稅（或免稅證明）、印花稅等文件備齊後，由買賣雙方（或委託代書）向地政事務所申請所有權移轉登記。

4. 配合後續事宜：

過戶完成後，買方即可取得新的所有權狀，並可開始進行房屋的各項使用。若有新的貸款，也需配合銀行辦理新的抵押權設定。

總結來說，房子沒有塗銷的抵押權，在資金處理得當、各方協調良好的情況下，是可以與過戶「同步」進行的，但並非「不處理」就能直接過戶。而對於其他類型的限制登記，則通常必須在解除後才能辦理過戶。因此，仔細確認房屋登記狀況，並預留充足的時間處理塗銷事宜，是確保房屋交易順利進行的關鍵。