得房率多少合理买房必看！得房率多少才算合理？影响得房率的因素全解析

【得房率多少合理】买房必看！得房率多少才算合理？影响得房率的因素全解析

得房率多少合理？一般而言，新房得房率在70%—80%之间比较合理。

在购买新房时，得房率是一个至关重要的指标，它直接关系到您实际可使用的居住面积。简单来说，得房率就是您所购买房屋的实际使用面积与房屋产权面积（也称建筑面积）的比率。这个比率越高，意味着您购买的房屋中，属于您实际可以支配使用的面积就越多，相对来说也越划算。

那么，究竟什么样的得房率才算得上是“合理”呢？对于新房而言，业内普遍认为，70%—80%的得房率是比较理想和常见的范围。低于这个范围，可能意味着公共区域占用比例过大，或者公摊面积不透明；而过高的得房率，虽然听起来很诱人，但也要警惕是否可能存在虚报或减项的情况。

然而，得房率并非越高越好，也不是一个固定不变的数值。它受到多种因素的影响，包括房屋的类型、建筑设计、物业管理规定以及不同地区的政策标准等等。理解这些因素，能够帮助您更准确地判断一个项目所展示的得房率是否真实合理。

影响得房率的关键因素

要理解得房率的合理性，首先需要了解影响它的主要因素。这些因素相互交织，共同决定了您最终到手的实用面积。

1. 公摊面积的构成

公摊面积是影响得房率最直接的因素。它指的是整栋楼的住户共同分摊的公共区域面积，包括但不限于：

• 楼道、走廊： 连接各户的大堂、楼梯间、走廊等。
• 电梯井、水箱间： 供全楼使用的电梯井道、水箱设置空间。
• 公共卫生间、设备间： 如物业管理室、设备机房、消防控制室等。
• 架空层、半地下室： 部分项目将这些空间也计入公摊。
• 会所、健身房、社区活动中心等： 如果项目规划有这些公共配套设施，其面积也会被分摊到业主的产权面积中。

不同项目在公摊面积的设计上差异很大。一些高档住宅项目，为了提升居住品质，可能会包含更多的公共配套设施，导致公摊面积较大。而一些普通住宅项目，则会尽量压缩公摊面积。因此，了解公摊面积的具体构成非常重要。

2. 建筑设计与户型布局

房屋本身的建筑设计和户型布局也对得房率有显著影响。例如：

• 建筑形式： 高层住宅通常比多层住宅有更高的得房率，因为高层需要更多的公共交通空间（如电梯、楼梯），但其公摊面积的单层分摊比例可能较低。
• 户型结构： 形状规整的户型（如方正的户型）通常比不规则的户型得房率更高，因为不规则的户型往往会产生更多的边角空间，难以有效利用。
• 阳台、露台、飘窗： 这些附加空间的计算方式也会影响得房率。有些阳台可能被全部计入产权面积，而有些则只计算一半。飘窗通常会被计入套内建筑面积。
• 墙体厚度： 房屋内部墙体（包括承重墙和非承重墙）的厚度也会占用一部分建筑面积。

3. 物业类型与开发商标准

不同类型的物业，其得房率也会有所不同。

• 商品房： 通常遵循国家相关规定，得房率范围较广。
• 公寓式办公/SOHO： 这类产品往往得房率较高，因为它们可能不包含电梯井、楼梯间等核心公摊，甚至公共区域非常少，更接近于纯粹的办公或居住空间。
• 商住两用房： 得房率也可能偏高，但其配套设施和服务可能与纯居住项目不同。

此外，不同的开发商在规划设计上也会有自己的标准和侧重，这也会体现在得房率上。一些注重居住舒适度的开发商，可能会在保证得房率的前提下，优化公共空间的设计。

4. 地区政策与规范

不同地区的房地产管理部门可能会出台相关的规定，对公摊面积的计算和得房率的上限或下限进行指导或限制。虽然目前国家层面的统一强制性规定较少，但地方性的规范有时也会对开发商的实际操作产生影响。

如何判断得房率是否合理？

了解了影响因素后，我们就可以更有针对性地去判断一个项目的得房率是否合理。

1. 明确产权面积与套内面积

在购房合同中，您会看到“建筑面积”和“套内建筑面积”。

• 建筑面积： 是指您所购买房屋的实际使用面积加上您分摊的公用建筑面积。
• 套内建筑面积： 是指房屋实际使用面积，包括您户门内的墙体、柱等所占的面积。

得房率通常是这样计算的：得房率 = 套内建筑面积 / 建筑面积 × 100%。在看房时，务必弄清楚销售人员所说的“得房率”是基于哪个数值计算的，以及产权面积包含哪些部分。

2. 关注公摊比例

在了解得房率的同时，更要关注公摊比例。公摊比例 = 公摊面积 / 建筑面积 × 100%。一般来说，商品房的公摊比例在15%—30%之间比较常见。

• 低于15%： 这种情况比较少见，可能意味着公摊面积非常少，需要仔细核实是否项目省略了必要的公共配套，或者存在其他不合理之处。
• 15%—25%： 这是比较合理的范围，尤其是对于一些楼层不高、配套相对简单的项目。
• 25%—30%： 在一些高层住宅、拥有较多公共配套（如大堂、健身房、会所等）的项目中，这个比例也可能属于正常。
• 高于30%： 这样的公摊比例可能就偏高了，需要格外警惕，仔细了解其公摊的具体构成，看看是否有不合理的收费或设计。

如何查看公摊明细？

购房者有权要求开发商提供详细的公摊面积分摊说明。这通常会在购房合同附件中体现，或者在商品房销售信息公示栏中公开。仔细查看每部分公摊面积的比例和计算依据，看看是否合理。

3. 与同区域、同类型项目进行比较

了解一个项目的得房率是否合理，最好的方法就是进行横向比较。询问附近同类型、同品质的楼盘，它们的得房率和公摊比例分别是多少。如果一个项目的得房率明显高于或低于同类项目，就需要引起注意。

4. 实地考察与感受

除了数据，实地考察也非常重要。您可以从以下几个方面感受：

• 楼道和公共区域： 观察楼道的宽度、采光、通风，电梯厅的设计和大小。
• 配套设施： 了解项目规划的公共配套（如大堂、健身房、儿童游乐区等）的规模和质量。
• 样板间： 在参观样板间时，注意销售人员是如何解释得房率和套内面积的，以及他们如何展示实际可使用空间。

常见误区与注意事项

在关注得房率时，也需要避免一些常见的误区：

1. “得房率高就一定划算”

这是最常见的误区。高得房率固然意味着更高的套内面积，但如果公摊面积的质量不高，或者建筑设计不合理，导致套内空间狭小、采光差，那么高得房率也未必划算。相反，一些公摊面积合理、设计精良的项目，即使得房率稍低，居住体验也可能更好。

2. 忽略了“套内实际使用面积”

很多时候，大家更关注得房率这个概念，但更重要的是您实际能够使用的空间。有些开发商可能通过扩大阳台、飘窗等方式来“提高”得房率，但这些面积的实用性可能不如一个方正的卧室或客厅。因此，在谈论得房率时，务必清楚它指的是哪部分面积。

3. 区分新房与二手房

二手房的得房率计算方式可能与新房有所不同，特别是老旧小区，其公摊面积的构成可能更复杂，甚至有些是没有明确的公摊面积说明。因此，对于二手房，更需要仔细核实产权信息和实际使用面积。

4. 警惕“赠送面积”

有些开发商会宣传“赠送面积”，如阳台、露台、地下室等。这些赠送面积是否计入产权，以及如何计算，都需要弄清楚。有些赠送面积可能并不计入产权，只是开发商的一种营销手段。即使计入产权，也需要了解其是否影响公摊计算，以及未来的使用是否受限。

总结：理性看待得房率，关注居住品质

总而言之，新房得房率在70%—80%之间是比较合理的范畴。然而，得房率的高低并非衡量房屋价值的唯一标准。购房者在选择房屋时，应综合考虑得房率、公摊比例、户型设计、建筑品质、社区配套以及开发商品牌等多种因素，更重要的是，要以实际居住体验为出发点，选择一个真正适合自己、能够带来舒适生活的家。

在购房过程中，保持理性，多做功课，详细咨询，仔细核实相关信息，才能做出明智的购房决策。