綠置居月供幾錢？全面解析綠置居按揭貸款計算與影響因素

綠置居月供幾錢？

綠置居（Green Form Subsidised Home Ownership Scheme）的月供金額會因多種因素而異，包括單位的樓價、首期支付的比例、按揭貸款的年期、貸款利率以及是否享有按揭保險等。一般而言，假設購買一個總價為200萬港元的綠置居單位，支付20%的首期（40萬港元），餘款160萬港元以按揭貸款，還款期25年，以當時市場上較為普遍的H按（最優惠貸款利率減去百分比）為例，假設實際按揭利率為2.5%，每月供款約為7,400港元。然而，這只是一個粗略的估計，實際月供會根據上述各項因素的變動而有所不同。

本文將深入探討影響綠置居月供金額的各項關鍵因素，並提供計算月供的具體方法和實用建議，幫助有意申請綠置居的準買家更準確地掌握自己的還款能力。

綠置居的按揭貸款機制

綠置居單位是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）為合資格的綠表人士提供的資助出售房屋項目。購買綠置居單位，大部分買家需要向銀行申請按揭貸款。與私人市場的物業按揭相比，綠置居的按揭貸款在還款年期、貸款額度等方面可能存在一些特別的規定，尤其是在政府擔保的框架下。

按揭貸款的組成部分

• 樓價： 綠置居單位本身的定價是影響月供的最基本因素。
• 首期： 買家需要支付一定比例的樓價作為首期，剩餘部分才可申請按揭貸款。
• 貸款額： 樓價減去首期後剩餘的金額。
• 還款期： 按揭貸款的還款時間長短，還款期越長，每月供款額越低，但總利息支出會增加。
• 貸款利率： 銀行向借款人收取的利息，會直接影響每月供款額。
• 按揭保險： 在某些情況下，如果買家未能提供足夠的首期，可能需要購買按揭保險，這筆保費會計入貸款總額或額外收取。

決定綠置居月供的關鍵因素

要精確計算綠置居的月供，需要仔細考量以下幾個關鍵因素：

1. 單位樓價與買家支付的首期

綠置居單位的樓價由房委會或房協根據市場情況和政策釐定，通常會較私人市場同類單位為低。買家需要支付的最低首期比例會根據當時的按揭政策和銀行指引而定。例如，如果一個綠置居單位售價為250萬港元，最低首期要求為10%，即25萬港元。若買家能支付更高比例的首期，例如20%（50萬港元），則貸款額相應減少，每月供款亦會降低。

2. 按揭貸款年期

銀行批核按揭貸款時，會考慮買家的年齡、還款能力及物業的剩餘樓齡等因素，來釐定最長的還款年期。對於綠置居單位，由於其樓齡或項目本身的限制，還款期可能與私人市場略有不同。一般而言，還款期越長，每月供款壓力越小，但支付的總利息就越多。常見的還款期有15年、20年、25年甚至30年。例如，同樣貸款100萬港元，25年還款期的月供會比15年還款期的月供低不少。

3. 按揭貸款利率

目前香港的按揭貸款利率主要分為兩類：

• 最優惠貸款利率（P-rate）： 由銀行自行設定，較為穩定，但長期來看可能較高。
• 港元銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎利率（H按）： 以HIBOR為基準，加上銀行設定的息差。H按的利率會隨市場資金成本變動，近年來普遍較P按具競爭力。

綠置居買家需要比較不同銀行的H按或P按利率，選擇最適合自己的貸款方案。利率的高低直接影響每月供款額。舉例來說，如果兩個買家購買同一價值的單位，申請相同的貸款額和還款期，但其中一人獲得較低的年利率，其每月供款將會較少。

4. 按揭保險

根據香港按揭證券有限公司（HKMC）和銀行之間的協議，如果買家的首期支付比例較低，例如低於20%，則需要購買按揭保險。按揭保險的費用會根據貸款額、還款期和風險評估而定，費用可一次性支付，也可攤分計入貸款額內，並在還款期內攤分償還。這意味著，即使貸款額相同，購買了按揭保險的買家，其每月供款中也包含了保險費的分攤，總體月供會相應增加。

如何計算綠置居月供？

計算按揭月供通常採用「等額本息還款法」，即每月償還相同的金額，其中包含本金和利息。其計算公式為：

每月還款額 = [貸款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^還款期數] / [(1 + 月利率)^還款期數 – 1]

其中：

• 貸款本金： 總貸款金額。
• 月利率： 年利率除以12。
• 還款期數： 還款年期乘以12。

實例計算

假設：

• 綠置居單位售價：220萬港元
• 買家支付首期：20% (44萬港元)
• 貸款額：176萬港元 (220萬 - 44萬)
• 還款期：25年 (300個月)
• 年利率：2.8%
• 月利率：2.8% / 12 ≈ 0.2333%

使用上述公式，每月還款額計算如下：

每月還款額 = [1,760,000 × (0.028/12) × (1 + 0.028/12)^300] / [(1 + 0.028/12)^300 – 1]

透過這個公式，可以大致計算出每月供款額。現時市面上亦有很多網上按揭計算機，可供買家輸入相關數據，快速得出月供估算。

計算月供的注意事項

• 實際利率： 確保使用的利率是銀行實際批核的利率，而不是市場上宣傳的參考利率。
• 隱藏費用： 留意是否有其他管理費、保險費等額外費用需要攤分到每月供款中。
• 利率變動： 如果選擇H按，要留意HIBOR變動對月供的影響。

影響綠置居月供的額外因素

除了上述基本因素外，還有一些其他情況可能會影響綠置居單位的月供：

1. 樓契費用及雜費

申請按揭貸款，買家需要支付樓契、印花稅、律師費等相關費用。這些費用通常是額外支付，但部分買家可能會選擇將這些費用一併計算在貸款總額內，這將會增加貸款本金，進而影響每月供款。不過，需注意銀行批核的貸款額度限制。

2. 房協單位與房委會單位的差異

雖然同為綠置居，但由房委會或房協發展的項目，在按揭申請的條款、合作銀行等細節上可能略有差異。申請前應向相關機構及銀行查詢清楚。

3. 提前還款的影響

不少銀行允許買家在還款期內進行額外還款或提早結清貸款。雖然這不會影響每月固定供款額，但可以縮短還款期，減少總利息支出。

預算與還款能力評估

在申請綠置居前，準買家應仔細評估自己的還款能力，確保每月供款額不會對家庭的財務狀況造成過大壓力。

• 計算每月收入： 準確計算家庭每月總收入。
• 扣除固定開支： 減去所有必須的固定開支，如現時租金、交通、水電煤、子女學費等。
• 預留應急資金： 預留一部分收入作為應急基金，以應對突發情況。
• 壓力測試： 了解銀行在進行按揭申請時的壓力測試要求，即假設利率上升3%，買家仍有能力供款。

一般而言，建議每月供款額不應超過家庭總收入的40%至50%，以確保有健康的財務狀況。

總結

綠置居的月供金額是一個涉及多個變數的計算，從單位的樓價、買家的首期、按揭的還款期、利率，到是否涉及按揭保險，都會直接影響最終的每月還款數字。通過本文的詳細解析，相信有意購買綠置居的準買家對「綠置居月供幾錢」有了更清晰的認識，並能掌握如何進行初步的財務預算和還款能力評估，以便做出明智的置業決定。