樓上漏水不處理如何提告？步驟、證據、法律途徑全解析

樓上漏水不處理如何提告？

樓上漏水不處理，您可以依據民法規定，向樓上住戶提起訴訟，要求其履行修繕義務並賠償您的損失。

當您遭遇樓上住戶漏水卻遲遲不處理的情況時，這不僅影響您的居住品質，更可能造成財產損失。在法律層面上，樓上住戶有義務確保其居住單位的結構不對下層住戶造成損害。若其疏於處理，您可以採取法律途徑來維護自身權益。

一、 漏水問題的法律基礎

根據台灣《民法》第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。」此條文也適用於不動產的鄰居之間，樓上住戶的漏水行為，已妨害到您對房屋所有權的正常行使。

此外，《民法》第184條亦指出：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償之責任。」若樓上住戶因其過失（如未及時修繕漏水點）導致您的房屋受損，則須負賠償責任。

1. 鄰居義務

鄰居之間應互相忍讓，避免對彼此造成不必要的困擾或損害。樓上住戶的漏水問題，若未經處理，即是違反了此種互不侵擾的默契與法律義務。

2. 結構責任

房屋的結構安全是共同關心的問題。樓上住戶若因其單位內的設施（如水管、衛浴防水層）損壞而導致漏水，則該部分結構的修繕責任通常歸屬於漏水源頭的住戶。

二、 提告前的準備工作

在正式提起訴訟之前，充分的準備工作至關重要。這不僅能提高您勝訴的機率，也能節省不必要的訴訟成本。

1. 收集證據

證據是主張權益的關鍵。您需要盡可能詳盡地記錄漏水的狀況。

• 拍照與錄影：
• 漏水點的特寫鏡頭。
• 漏水造成牆壁、天花板、地板、家具、電器等物品損壞的影像。
• 漏水發生的時間、頻率，盡量涵蓋不同時間點的損壞程度。
• 若有持續性漏水，可拍攝水滴滴落或水漬擴散的過程。
• 書面紀錄：
• 詳細記錄每次漏水發生時的時間、持續多久、損壞情況。
• 記錄您與樓上住戶溝通協商的過程，包括日期、時間、溝通內容、對方承諾或拒絕的說詞。
• 保留所有相關的溝通訊息，如簡訊、電子郵件、通訊軟體對話紀錄。
• 專業鑑定報告：
• 聘請專業的抓漏師傅或結構技師進行現場勘查，並請其出具正式的鑑定報告。
• 報告中應明確指出漏水點的來源（例如：樓上住戶的排水管破裂、浴缸防水層失效等），並評估造成的損害程度。
• 若可能，要求鑑定報告中包含修繕建議與預估費用。
• 鄰居證詞（若有）：
• 若其他鄰居也受漏水影響，或能證實漏水狀況，其證詞亦可作為輔助證據。
• 修繕估價單：
• 取得至少兩家以上專業的修繕公司所提供的修繕工程報價單，以作為未來求償的依據。

2. 與樓上住戶溝通協商

在訴諸法律之前，嘗試與樓上住戶進行友善溝通是必要的步驟，這也可能成為法院考量您是否盡力協商的依據。

• 正式發函（存證信函）：
• 若口頭溝通無效，可考慮以存證信函的方式通知樓上住戶，明確告知漏水情況、造成的損害，並要求其限期修繕。
• 存證信函的內容應具體、明確，並保留副本作為證據。
• 尋求社區管委會協助：
• 若居住在有管理委員會的社區，可向管委會反映情況，請其居中協調。
• 管委會通常有相關的規約，可依法要求住戶配合修繕。

3. 了解相關法規與權益

在採取法律行動前，先了解相關的法律規定，對您的訴訟策略會有很大的幫助。

• 公寓大廈管理條例：
• 此條例對於住戶間的權利義務有所規範，特別是關於公共區域及專有部分責任的劃分。
• 例如，若漏水原因是出自於公寓大廈的共同管線，則責任可能由管委會或所有住戶共同承擔。
• 民法：
• 如前所述，民法提供了請求排除妨害及損害賠償的法律基礎。

三、 法律途徑的選擇

當協商無效，且樓上住戶仍不處理漏水問題時，您可以考慮以下法律途徑。

1. 聲請支付命令

若您確切知道樓上住戶的身份，且求償金額明確，可以向法院聲請「支付命令」。

• 流程：
• 填寫支付命令聲請狀，向法院提出聲請。
• 法院審核後，若認為有理由，會發出支付命令給樓上住戶。
• 樓上住戶收到支付命令後，若在法定期間內（通常為20天）未提出異議，該支付命令即具備法律效力，可作為強制執行的執行名義。
• 優點：
• 程序相對簡易，費用較低。
• 限制：
• 若樓上住戶提出異議，支付命令將失效，您需要另行提起訴訟。

2. 提起民事訴訟

這是最直接也是最常見的法律途徑，旨在透過法院判決，要求樓上住戶履行修繕義務並賠償損失。

• 提起訴訟的步驟：
1. 撰寫起訴狀：
• 詳細說明案件事實、您的請求（例如：請求被告立即修繕漏水點、賠償因漏水造成的財產損失共計XXX元）。
• 檢附所有收集到的證據（如：照片、錄影、鑑定報告、修繕報價單、存證信函副本等）。
2. 向管轄法院遞狀：
• 通常應向被告（樓上住戶）住所地或不動產所在地之地方法院提起訴訟。
3. 法院審理程序：
• 法院會傳喚雙方出庭，進行言詞辯論。
• 必要時，法院可依職權進行勘驗或囑託鑑定。
4. 判決與執行：
• 法院審理後，會做出判決。
• 若判決對您有利，且樓上住戶仍不履行，您可以憑藉判決書向法院聲請強制執行，強制其修繕或賠償。
• 訴訟費用：
• 提起訴訟需支付裁判費，金額依求償金額而定。
• 若聘請律師，尚有律師費用。

3. 聲請假處分

若漏水情況緊急，可能在訴訟過程中造成更嚴重的損害，您可以考慮向法院聲請「假處分」。

• 目的：
• 在訴訟終結前，暫時禁止樓上住戶繼續造成漏水（例如：命令其暫時關閉漏水源）。
• 或命令其先行進行緊急修繕，以防止損害擴大。
• 要件：
• 須證明有急迫性，且若不為假處分，將會對您造成重大損害。
• 可能需要提供擔保金。

四、 賠償的範圍

您在漏水事件中遭受的損失，原則上都可以向樓上住戶求償，範圍可能包含：

• 修繕費用：
• 修復漏水點所必需的材料及工資。
• 修復因漏水造成的牆壁、天花板、地板等裝潢損壞的費用。
• 財產損害：
• 因漏水而損壞的家具、家電、衣物、書籍等動產的修繕或購買費用。
• 若有請專業清潔公司處理因漏水產生的壁癌、霉斑等，亦可列入求償範圍。
• 鑑定費用：
• 聘請專業技師進行漏水鑑定所產生的費用。
• 律師費用：
• 若聘請律師處理訴訟，視情況可能可以向對方求償部分律師費用。
• 精神慰撫金（較少見，但非不可能）：
• 若漏水情況嚴重，長期影響您的居住安寧，造成極大的精神痛苦，且樓上住戶有明顯過失，法院也可能酌情給予精神慰撫金。

五、 訴訟中的注意事項

在漫長的訴訟過程中，保持冷靜與耐心非常重要。

• 委任專業律師：
• 若對法律程序不熟悉，建議委任一位有經驗的律師協助處理，以確保您的權益。
• 律師可以幫助您蒐集、整理證據，撰寫法律文件，並在法庭上為您辯護。
• 保持理性溝通（在律師指導下）：
• 即使在訴訟中，若有機會透過律師進行協商，仍可嘗試達成和解，以節省時間與金錢。
• 遵守法院指示：
• 務必按照法院的通知，準時出庭，並提供相關文件。

總之，面對樓上漏水不處理的困境，您並非無計可施。透過充分的準備、合法的途徑，並善用法律資源，最終能夠獲得公正的解決。